杨立新：物业服务合同：从无名合同到典型合同的蜕变丨前沿
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【作者简介】杨立新，中国人民大学法学院教授，中国民商法律网授权学者。
《民法典》在合同编中规定物业服务合同，并对其基本规则作出了具体规定，使其完成了从无名合同到典型合同的蜕变。由此使得物业服务合同地位提高，双方当事人的权利义务关系得到定型化，对加强物业的现代化管理具有更重要的促进作用。然而，就该规则的具体内涵仍需进一步阐明，以促进其得以正确适用。对此，中国人民大学法学院杨立新教授在《物业服务合同：从无名合同到典型合同的蜕变》一文中，在阐明物业服务合同由无名合同规定为典型合同的必要性和法律价值的基础之上，对物业服务合同蜕变为典型合同的法律规范之基本内容进行了诠释。
一、将物业服务合同规定为典型合同的必要性
无名合同与典型合同最主要的区别，在于是否具有典型性。除去现有的保护业主权利等理由之外，物业服务合同典型化的必要性还体现在以下方面：
其一，当代建筑物具有较高的科技含量，公寓式建筑结构复杂，管理要求严，故需由专业团队和人员进行管理；其二，物业服务合同属于特殊的委托合同，其与一般委托合同相比具有相当的专业性和专一性，不能完全依托委托合同的规则；其三，物业服务合同关涉近十亿城镇居民的生活福祉，不应将其交由行政规范性文件处理或凭当事人进行约定，而应受到立法机关重视并将其法律地位固定，权利义务定型化。
二、物业服务合同蜕变为典型合同的法律价值
（一）提高业主的法律地位和保护业主的权利
在物业服务合同中，业主的法律地位高于物业服务人，在法律配置上应参照《消费者权益保护法》之精神，对其实行倾斜政策保护，原因在于：其一，就委托合同的性质和服务合同的内容而言，业主的地位与消费者的地位是一致的，因业主在物业服务合同中的地位便是接受服务；其二，物业服务企业作为商事主体，具有经营者应具有的更高商业资质，故其在承担的义务和责任上应当有更高的要求，以其服务活动服从并决定于业主的共同利益为准。
（二）规范物业服务人作为受托人的地位和权利保障
作为营利法人的物业服务企业同样也是民事主体。故物业服务合同在对物业服务人设置更多义务以保障业主权益的同时，亦须对其享有的权益予以重视并提供保障，使其能够得到应得的商业经营利润。
（三）通过权利义务定型化保持双方当事人的利益平衡
合同编几乎规定了物业服务合同的所有内容，但仍应明确以下问题：其一，约定优先。当事人在订立物业服务合同时，既可对法律未规定的内容协商一致作为合同内容；亦可不采法律的示范性规范而自行约定合同内容，只要不违反法律的强制性规范即可。其二，倾斜保护与利益平衡。在物业服务合同中，基于业主的特殊地位应给予其倾斜保护。同时，对于双方的权利义务内容的配置也应保持平衡以避免利益失衡。其三，管理权利和接受管理义务。在物业服务合同的履行中，物业服务人享有必要的管理权利，其行使此种管理权利时，业主不得拒绝。这既契合利益平衡原则，又是履行物业服务合同义务以保障安全所需。
（四）通过防范高空抛物致人损害确保公共安全
《民法典》第1254条尚确立了业主和物业服务人负有的保障公共安全的法定义务。业主是区分所有建筑物的所有权人，在建筑物中生活须遵守共同生活规则，其中之一便为禁止在建筑物中抛掷物品及在建筑物中悬挂或者搁置物品时应防范危险。而物业服务人是建筑物的管理者，其不仅对建筑物的安全负有安全保障义务，更应采取必要的安全措施防止业主抛掷物品或者坠落物品致人损害情形的发生，以保障公众安全。
三、物业服务合同蜕变为典型合同的法律规范基本内容
（一）对物业服务合同概念和内容的规范
《民法典》第937条对物业服务合同概念的界定准确，概括了其法律特征：其一，物业服务合同的主体是享有建筑物区分所有权的业主和物业服务人；其二，物业服务合同的主要内容是物业服务人在物业服务区域内提供各项管理和服务；最后，物业服务合同是双务、有偿、诺成性合同。
《民法典》第938条对物业服务合同的内容和方式规定了三层含义：其一，该合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款；其二，物业服务人通过宣传广告等形式公开作出的有利于业主的服务承诺，构成合同的组成部分；最后，物业服务合同为要式合同，订立物业服务合同应采用书面形式。
（二）前期物业服务合同与普通物业服务合同交替的效力衔接
依选聘主体的不同，物业服务合同分为两种类型：一是前期物业服务合同，是区分所有建筑物的建设单位选聘的物业服务人并作为合同主体的合同。对此类合同，依法定代理的规则解释较为妥当。二是典型的物业服务合同，即业主委员会与业主大会依法选聘物业服务人订立的合同。
需强调的是，前期物业服务合同与普通物业服务合同在交替中须实现无缝对接。具体而言，若普通物业服务合同生效，而前期物业服务合同约定的服务期限尚未届满的，普通物业服务合同的效力优先，前期物业服务合同即行终止。原因在于，普通物业服务合同包含着业主的意志，而前期物业服务合同由于是建设单位代理业主选聘物业服务人，业主一旦否认前期物业服务合同，普通物业服务合同的效力当然优先。
（三）物业服务人应履行的义务
1. 委托第三人管理专项服务事项与禁止将全部物业服务转委托
物业服务人是业主大会、业主委员会或者建设单位依其资质和管理业务水平等因素选聘的。其在接受选聘后，若不亲自进行物业管理便失去了选聘的意义。但当专项服务事项具有专业性质，若物业服务人无法胜任或须委托他人进行的，法律允许委托第三人负责。但此种委托只能是部分委托，其不得以直接或支解的方式将全部物业服务委托给第三人。
2. 物业服务职责范围
物业服务人履行物业管理职责的依据，是物业服务合同的约定和物业的使用性质，具体包括：
3. 应定期公开履行管理职责的情况
物业服务人在履行管理职责中，应贯彻公开原则，定期报告和公开相关事项，包括但不限于：
（四）业主应履行的合同义务
1. 按照约定向物业服务人支付物业费
依约定向物业服务人支付物业费，是业主须履行的支付合同对价的义务。业主违反此义务的，应强制履行。对此，物业服务人可先行催告并确定宽限期，宽限期后业主仍未支付物业费的，可提起诉讼或申请仲裁。但其不得采取停止供水供电等方式催交物业费。此外，若物业服务人未依约提供物业服务，业主拒绝支付物业费便是行使同时履行抗辩权，应予以认可。
2. 对专有部分装饰装修、转让、出租等负事先告知义务
在区分所有建筑物中，专有部分之外尚有共用部分和共同管理的问题，全体业主共居同一个小区，一举一动均关涉其他业主的利益。故业主在对自己的专有部分进行装饰装修、转让、出租、设立居住权、依法改变共有部分用途的，都应事先向物业服务人告知，使其知悉并掌握情况以便于行使管理职责。
3. 享有依照法定程序共同决定解聘物业服务人的权利
物业服务合同是委托合同，故业主在物业服务合同中享有的解除权是任意解除权，但基于物业服务合同的特殊性，此种任意解除权之行使需遵守以下规则：其一，业主行使解聘权，须依照法定程序共同决定并通知物业服务人；其二，决定行使解除权的，应提前60日书面通知物业服务人员，合同另有约定的依其约定；其三，因解除物业管理合同造成物业服务人的损失，业主是否承担赔偿责任，标准在于解除合同是否具有可归责于业主的事由。
（五）物业服务合同期限届满的续聘、继续服务和后契约义务
1. 续聘与拒绝续聘
业主行使续聘权，应取得物业服务人的同意，双方达成合意的，物业服务合同续订，且续聘须遵循一定的程序。物业服务人在合同到期不同意续聘的，原物业服务合同消灭，双方当事人的权利义务终止，双方不再受该合同的约束。
2. 服务期限届满后物业服务人继续服务便为不定期物业服务合同
合同履行期限届满后，物业服务人继续提供服务，业主未拒绝的，物业服务合同继续存在，有期限的物业服务合同变更为无期限合同，这与租赁合同相似。故物业服务合同转变为不定期物业服务合同后，适用不定期合同的规则，双方均享有任意解除权，但须以书面方式通知并予以60日宽限期。
3. 物业服务人应承担的后契约义务
四、结语
民法典将物业服务合同由无名合同蜕变为典型合同，使物业服务合同地位提高，双方当事人的权利义务关系得到定型化，对加强物业的现代化管理，具有重要的促进作用。合同编关于物业服务合同的规定比较完善，从合同的主体、合同的权利义务内容、合同的责任以及物业服务合同新旧交替中的权利保障等各方面进行了规定。由此，能够更好地发挥物业服务合同对社会生活进行引导的重要作用。
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责任编辑：陈猛、宋昌训
图片编辑：金今、张凌波、林嘉悦